입주권과 분양권, 주택 수 산정에서 갈리는 세금

아직 집이 지어지지도 않았는데 집을 한 채 가진 것으로 세는 경우가 있습니다. 들고 있는 것은 나중에 입주할 수 있는 권리뿐인데 세금 계산에서는 주택으로 취급되는 것입니다. 그런데 그렇게 취급되는 시점과 범위가 두 권리 사이에서 다르고, 어느 세금을 계산하느냐에 따라 또 갈립니다. 이름이 비슷해 같은 것으로 알기 쉽지만 법이 정한 성격 자체가 다릅니다.

1. 권리를 주택으로 세는 이유

주택 수는 여러 세금에서 갈림길이 됩니다.

• 한 채만 가진 사람: 혜택이 붙는 쪽
• 여러 채를 가진 사람: 무겁게 매기는 쪽

문제는 무엇을 한 채로 볼 것이냐입니다. 등기된 건물만 세면 간단하지만 그렇게 하면 빈틈이 생깁니다. 완성되면 주택이 될 권리를 여러 개 들고 있으면서 등기된 집은 한 채뿐이라고 주장할 수 있기 때문입니다.

그래서 법은 일정한 권리를 주택 수에 넣도록 정했습니다. 조합원입주권과 분양권입니다.

주택 수 = 보유 주택 + 조합원입주권 + 분양권

다만 이 둘은 같은 날 같은 방식으로 들어온 것이 아닙니다. 성격이 다르고 편입된 경위도 달라서 지금도 취급이 완전히 같지는 않습니다.

2. 두 지위가 생기는 경로

법은 두 권리를 각각 정의해 두었습니다. 정의를 보면 왜 다르게 취급되는지가 드러납니다.

조합원입주권

정비사업의 관리처분계획 인가나 사업시행계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위입니다. 재건축과 재개발, 그리고 소규모 정비사업의 조합원으로서 취득한 것으로 한정합니다.

여기서 중요한 것은 출발점입니다. 조합원이 되려면 그 구역에 부동산을 가지고 있어야 합니다. 원래 집이 있던 사람이 그 집을 사업에 넣고 받은 지위라는 뜻입니다.

집이 권리로 모습을 바꾼 것이지 새로 생긴 것이 아닙니다. 그래서 주택으로 세는 것이 자연스럽습니다.

분양권

주택법 등이 정한 법률에 따른 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다.

이쪽은 출발점이 다릅니다. 원래 집이 있었는지와 무관하게 청약에 당첨되거나 공급계약을 맺어 얻습니다. 없던 자리에서 새로 생기는 권리입니다.

그래서 처음에는 주택 수에 넣지 않았습니다. 아직 아무것도 없는데 주택으로 보는 것이 어색했기 때문입니다. 나중에 이 빈틈이 문제가 되면서 주택 수에 포함하는 쪽으로 바뀌었습니다.

3. 권리를 취득한 날의 판정

두 권리가 주택 수에 들어온 시점은 날짜로 정해져 있습니다. 그래서 내가 그 권리를 언제 취득했는지부터 확정해야 다음 계산이 성립합니다. 그런데 이 날은 권리를 어떻게 손에 넣었느냐에 따라 달라집니다.

청약에 당첨되어 분양권을 처음 얻은 경우 양도소득세는 당첨일을 취득일로 봅니다. 계약서를 쓴 날이나 계약금을 넣은 날이 아니라 당첨으로 권리가 확정된 날입니다. 다만 취득세는 같은 날을 쓰지 않습니다. 분양사업자에게서 분양권을 받는 경우에는 분양계약일을 기준으로 삼도록 시행령이 정해 두었습니다. 반대로 이미 나와 있는 분양권을 다른 사람에게서 사 온 경우에는 두 세금 모두 잔금을 치른 날이 취득일이 됩니다.

조합원입주권도 두 갈래로 갈립니다. 그 구역에 집을 가지고 있다가 조합원이 된 경우에는 관리처분계획 인가일에 주택이 권리로 바뀐 것으로 봅니다. 조합원 지위를 다른 사람에게서 사 온 경우에는 분양권과 마찬가지로 잔금을 치른 날입니다.

한 건의 거래에 여러 날짜가 붙어 있다는 점이 혼동을 만듭니다. 당첨일과 계약일, 계약금 납입일, 잔금일이 모두 다른 날인데 세금이 보는 날은 그중 하나이고, 어느 하나인지가 세목에 따라 갈립니다. 계약서와 당첨 통지에서 이 날을 먼저 찾아 두지 않으면 뒤이어 나오는 시점 비교가 성립하지 않습니다.

4. 세목마다 다른 편입 시점

두 권리를 주택 수에 넣기로 한 결정은 세금마다 따로 이루어졌습니다. 근거 법이 다르니 적용을 시작한 날도 따로 붙었습니다.

• 취득세: 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 입주권, 오피스텔을 산입
• 양도소득세: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 산입
• 종합부동산세: 권리 상태에서는 주택 수에 넣지 않음

취득세가 가장 먼저 움직였습니다. 집을 살 때마다 판정이 필요한 세금이라, 권리를 여럿 들고 있으면서 새 집을 기본 세율로 사는 경로를 먼저 막을 필요가 있었기 때문입니다. 그 앞날까지 이미 매매계약이나 분양계약을 맺어 둔 경우는 적용에서 빠집니다.

양도소득세는 그보다 뒤인 2021년 1월 1일을 기준으로 삼았습니다. 이 날부터 공급계약이나 매매, 증여로 얻은 분양권만 주택 수에 들어갑니다. 그 전에 취득한 분양권은 지금 들고 있어도 양도소득세에서는 세지 않습니다. 조합원입주권은 이 개정 이전부터 주택 수에 들어와 있었으므로 취득일에 따라 갈리는 구간이 분양권만큼 크지 않습니다.

종합부동산세는 성격 자체가 다릅니다. 이 세금은 재산세가 매겨지는 주택을 기준으로 삼는데, 완성되지 않은 권리에는 주택분 재산세가 붙지 않습니다. 그래서 권리 상태로 들고 있는 동안에는 종합부동산세의 주택 수에 들어가지 않습니다.

같은 사람이 세 세금에서 서로 다른 주택 수로 세어질 수 있다는 뜻입니다. 모순이 아니라 각 세금이 지키려는 목적과 시작일이 다르기 때문입니다. 한쪽에서 들은 기준을 다른 쪽에 그대로 옮기면 판정이 어긋납니다.

5. 한 채 판정이 뒤집히는 자리

가장 크게 걸리는 것은 한 채만 가진 사람에게 주는 양도소득세 비과세입니다. 집을 팔 때 한 채뿐이었다면 일정 요건 아래 세금이 붙지 않는데, 2021년 이후에 얻은 분양권을 함께 들고 있었다면 한 채가 아니게 됩니다.

몇 해 전에 넣어 둔 청약이 당첨돼 분양권이 생겼는데 그것을 주택 수와 연결해 보지 않은 경우가 여기에 해당합니다. 살던 집을 팔면서 세금이 없을 줄 알았다가 계산이 통째로 달라집니다.

권리 자체를 팔 때의 비과세도 두 쪽이 다릅니다. 조합원입주권에는 비과세가 열려 있습니다. 입주권 하나만 가진 세대가 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 가지고 있지 않고, 관리처분계획 인가일 당시 그 종전 주택이 한 채만 가진 사람의 비과세 요건을 갖추고 있었다면 적용받을 수 있습니다. 이사 갈 집을 먼저 산 경우에도 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 팔면 같은 길이 남습니다.

분양권에는 이런 규정이 없습니다. 분양권 하나만 들고 있어도 그것을 팔아 남긴 이익은 비과세 대상이 아닙니다.

원래 집이 성격을 바꾼 것과 없던 자리에서 새로 생긴 것의 차이가 여기서 다시 드러납니다. 앞의 것에는 지켜 줄 종전 주택이 있었고 뒤의 것에는 없었기 때문입니다.

6. 양도할 때 갈리는 세율

주택 수 산정과 별개로, 권리 자체를 팔 때 붙는 세율도 두 쪽이 다릅니다. 보유 기간을 어디까지 끌고 갔느냐에 따라 갈립니다.

조합원입주권을 양도할 때

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 2년 미만 보유: 60%
• 2년 이상 보유: 기본세율

분양권을 양도할 때

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 2년 미만 보유: 60%
• 2년 이상 보유: 60%

두 목록의 앞 두 줄은 같고 마지막 줄만 다릅니다. 그런데 실제 세액에서 가장 크게 벌어지는 곳이 이 한 줄입니다. 조합원입주권은 2년을 넘기면 과세표준 구간에 따른 기본세율로 내려오지만, 분양권은 아무리 오래 들고 있어도 그 자리에서 내려오지 않습니다.

지역도 변수가 아닙니다. 분양권 세율은 조정대상지역인지 여부를 따지지 않고 보유 기간만 봅니다. 오래 보유하면 세율이 낮아진다는 감각이 분양권에는 통하지 않는다는 뜻입니다.

위 세율은 양도소득세만 놓고 본 값이며 여기에 지방소득세가 따로 더 붙습니다. 계산을 맞춰 볼 때는 이 부분을 빼놓지 않는 편이 안전합니다.

7. 완성 뒤에 이어지는 기간과 끊기는 기간

건물이 완성되고 소유권을 넘겨받으면 권리는 사라지고 주택이 남습니다. 이때부터는 권리가 아니라 주택으로 세어지고 세율도 주택의 세율을 따릅니다.

남는 문제는 보유 기간입니다. 한 채만 가진 사람의 비과세는 일정 기간 보유해야 적용되는데, 그 기간을 권리를 들고 있던 때부터 세는지 완성된 뒤부터 세는지가 결과를 가릅니다.

정비사업 구역에 집을 가지고 있다가 조합원이 된 경우에는 종전 주택을 보유하던 기간이 계산에 이어집니다. 집이 권리로 바뀌었다가 다시 집이 된 것이므로 그 사이가 끊기지 않습니다. 반면 조합원 지위를 도중에 사 온 경우와 분양권으로 새 집을 받은 경우에는 앞으로 끌어올 기간이 없어 완성된 주택을 취득한 때부터 다시 셉니다.

완성 시점이 예정보다 늦어지는 일도 흔합니다. 그 사이에 다른 집을 팔 계획이 있었다면 순서가 통째로 어긋나므로 일정에 여유를 두는 편이 낫습니다.

권리 하나가 몇 해 뒤의 세금을 크게 바꾸는 영역입니다. 청약을 넣기 전에, 조합에 동의하기 전에 지금 가진 집과 그 권리가 같은 칸에 세어지는지부터 맞춰 두면 나중에 계산을 다시 하는 일이 줄어듭니다.