사업자 대출과 가계 대출의 심사 기준 차이

같은 창구에서 같은 사람이 신청해도 대출은 두 갈래로 나뉩니다. 개인 자격으로 받으면 가계대출이고 사업자 자격으로 받으면 기업대출로 분류됩니다. 분류가 갈리는 순간 심사에서 들여다보는 자료, 적용되는 규제, 만기를 정하는 방식이 함께 달라집니다. 사업자로 받으면 한도가 더 나온다는 말만 듣고 방향을 바꿨다가 생각하지 못한 조건을 만나는 일이 여기에서 생깁니다.

1. 한 사람에게 적용되는 두 개의 잣대

개인사업자는 법인과 다릅니다. 법인은 회사가 별도의 인격을 가지지만 개인사업자는 사업체와 사람이 분리되지 않습니다. 사업으로 번 돈도 개인의 소득이고 사업으로 진 빚도 개인의 채무입니다.

그런데 금융회사의 장부에서는 두 대출이 다른 칸에 들어갑니다. 가계대출은 가계 부문으로, 개인사업자 대출은 기업 부문으로 집계됩니다.

어느 칸에 들어갈지는 신청자가 고르는 것이 아니라 자금의 용도와 사업자등록 여부로 정해집니다.

가계대출: 사업자등록이 있어도 생활자금 용도로 빌리는 경우
사업자대출: 같은 사람이 재료비 등 사업 용도로 빌리는 경우

이 구분은 통계용 분류에 그치지 않습니다. 어떤 규제를 적용받는지, 어떤 서류를 내야 하는지, 만기가 왔을 때 무슨 일이 벌어지는지가 칸에 따라 달라집니다. 같은 사람이 두 대출을 나란히 쓰고 있어도 각각 다른 잣대로 평가됩니다.

2. 상환 능력을 재는 서로 다른 자료

두 심사가 답하려는 질문 자체는 같습니다. 이 사람이 약속한 돈을 갚을 수 있는가입니다. 그 답을 찾으러 가는 자료가 다를 뿐입니다.

가계대출이 보는 것

소득 증빙: 원천징수영수증과 소득금액증명원
소득의 성격: 매달 반복되는 고정 소득
부채 확인: 본인 명의의 전체 금융권 채무
평가 축: 개인신용평점과 담보 가치
확인 시점: 대출을 새로 받을 때

사업자대출이 보는 것

소득 증빙: 부가가치세 과세표준증명과 재무제표
소득의 성격: 매출에서 비용을 뺀 사업 현금흐름
부채 확인: 개인 채무와 사업 관련 채무 전체
평가 축: 업종과 업력, 사업장 형태, 카드 매출
확인 시점: 대출을 새로 받을 때와 기한을 연장할 때

가계대출은 소득이 안정적으로 반복되는지를 봅니다. 근로소득은 매달 같은 날 비슷한 금액이 들어오므로 앞으로의 상환액을 계산하기 쉽습니다.

사업자대출은 그 안정성을 전제할 수 없습니다. 같은 연 매출이라도 계절을 크게 타는 업종과 그렇지 않은 업종의 위험이 다르고, 매출이 늘어도 원가가 함께 오르면 갚을 수 있는 돈은 늘지 않습니다. 그래서 매출 규모보다 매출에서 무엇이 남는지를 확인합니다.

업력이 짧으면 이 자료 자체가 부족합니다. 문을 연 지 얼마 되지 않았다면 볼 수 있는 신고 실적이 없어 취급이 어렵거나 보증기관의 보증서를 함께 요구받는 경우가 많습니다.

3. 가계대출을 묶는 총부채원리금상환비율

가계대출에는 차주 단위로 적용되는 규제 비율이 있습니다. 총부채원리금상환비율은 한 해에 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 값입니다.

총부채원리금상환비율 = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득

은행권은 이 값이 40%를, 제2금융권은 50%를 넘지 않도록 관리합니다. 소득이 정해져 있으면 한 해에 갚을 원리금의 총량이 먼저 정해지고, 이미 쓰고 있는 대출이 그 자리를 채운 뒤 남는 만큼만 새 대출이 나옵니다.

여기에 앞으로의 금리 상승분을 미리 얹어 계산하는 방식이 더해져 있습니다. 변동금리 대출은 지금 금리가 아니라 일정 폭을 가산한 금리로 원리금을 계산하므로 같은 소득에서 나오는 한도가 줄어듭니다.

담보가 있는 대출에는 담보인정비율이 함께 걸립니다. 집값에 정해진 비율을 곱한 금액이 담보에서 나올 수 있는 최대치이고, 그 안에서 다시 원리금 기준을 통과해야 실제 한도가 정해집니다. 두 기준으로 계산한 값 가운데 작은 쪽이 남습니다.

눈여겨볼 것은 이 비율의 분자에 무엇이 들어가느냐입니다. 사업자 대출은 기업대출로 분류되므로 이 계산에 들어가지 않습니다. 사업자 대출을 크게 쓰고 있어도 가계대출 한도를 구할 때는 잡히지 않는 구조입니다.

4. 사업자대출에 붙는 다른 비율

사업자대출이 규제 밖에 있다는 뜻은 아닙니다. 성격이 다른 비율이 따로 적용됩니다.

소득 대비 대출 비율은 차주가 가진 전체 금융권 대출 잔액을 연소득으로 나눈 값입니다. 일정 금액을 넘는 개인사업자 대출을 새로 취급할 때 이 값을 산출해 심사에 참고하고, 금액이 더 커지면 별도의 심사 의견을 남기도록 하고 있습니다. 한 해에 갚는 금액이 아니라 빌린 잔액 자체를 소득과 견주는 방식이라 성격이 다릅니다.

임대업이자상환비율은 부동산임대업 대출에 적용됩니다. 그 부동산에서 나오는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로, 임대료로 이자를 감당할 수 있는지를 봅니다.

임대업이자상환비율 = 연간 임대소득 ÷ 연간 이자비용

이 값에는 충족해야 할 배수가 정해져 있고 주택 임대와 주택 외 임대에 다른 배수가 적용됩니다. 담보 가치로 계산한 한도와 이 비율로 계산한 한도 가운데 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 금리가 오르면 분모의 이자비용이 커지므로 임대료가 그대로여도 한도는 줄어듭니다.

신용과 담보만으로 심사가 끝나지 않는 경우도 많습니다. 사업 이력이 짧거나 담보가 부족하면 신용보증기금, 기술보증기금, 지역신용보증재단 같은 보증기관의 보증서를 받아 오도록 합니다. 이때는 금융회사 심사와 별도로 보증기관의 심사를 한 번 더 거치고, 보증료가 대출금리와 별개로 붙습니다. 보증 비율만큼 금융회사가 지는 위험이 줄어드는 대신 확인해야 할 자료와 절차는 늘어납니다.

5. 자금 용도를 확인하는 절차

가계대출에는 쓰임을 크게 따지지 않는 항목이 있습니다. 신용대출은 생활자금 명목으로 받아 어디에 쓰든 약속대로 갚으면 됩니다.

사업자대출은 다릅니다. 사업을 운영하는 데 쓰는 것을 전제로 나가는 돈이므로 용도가 계약의 일부입니다.

시설자금은 사업장 취득이나 설비 구입처럼 목적이 특정되고, 운전자금은 재료비와 인건비처럼 사업을 돌리는 데 쓰입니다. 어느 쪽이든 신청서에 적은 용도가 있고 금융회사는 실제로 그렇게 쓰였는지 사후에 확인합니다.

용도와 다르게 쓴 사실이 확인되면 대출금 회수 대상이 되고 일정 기간 신규 취급이 제한될 수 있습니다. 사업자 대출로 주택 구입 자금을 마련하는 경우가 대표적으로 문제가 되는 유형입니다.

증빙을 챙겨야 하는 부담도 여기에서 나옵니다. 세금계산서, 계약서, 이체 내역처럼 돈이 어디로 갔는지 보여 주는 자료를 정해진 기간 안에 제출해야 합니다. 자료를 내지 못하면 용도를 확인할 수 없는 대출로 남고, 사업장을 직접 방문해 실제로 영업이 이뤄지는지 보는 절차가 따라붙기도 합니다.

6. 만기와 상환 방식이 부르는 재심사

두 대출은 시간을 다루는 방식도 다릅니다.

주택담보대출은 긴 기간에 걸쳐 원금과 이자를 나누어 갚는 구조가 일반적입니다. 만기가 길고 중간에 심사를 다시 받는 일이 흔하지 않습니다.

사업자대출은 짧은 만기를 두고 이자만 내다가 만기에 원금을 정리하는 형태가 많습니다. 대신 만기가 오면 기한을 연장하면서 심사를 다시 받습니다.

이때 처음 받을 때와 같은 조건이 이어진다는 보장은 없습니다. 매출이 줄었거나 신용평점이 내려갔거나 담보 가치가 떨어졌으면 금리가 오르거나 원금 일부를 갚는 조건이 붙을 수 있습니다.

가계대출에서 갚을 능력은 한 번 확인하면 상당 기간 유지되는 값입니다. 사업자대출에서 갚을 능력은 해마다 다시 증명해야 하는 값입니다.

만기가 짧다는 점을 유리하게 쓸 수도 있습니다. 금리가 내려간 국면에서는 연장 시점에 조건이 나아질 여지가 함께 생깁니다.

7. 두 대출이 신용정보에 남기는 흔적

개인사업자 대출도 결국 개인의 이름으로 나갑니다. 연체가 생기면 개인의 신용정보에 기록되고 이후 가계대출 심사에도 영향을 줍니다.

반대 방향도 성립합니다. 개인의 신용평점이 내려가면 사업 실적과 무관하게 사업자대출 조건이 나빠집니다. 개인사업자에게는 두 신용이 하나로 이어져 있습니다.

그래서 순서를 정할 때 확인할 것이 있습니다.

필요한 자금이 사업에 쓰이는 돈인지 생활에 쓰이는 돈인지 구분합니다.
사업에 쓰는 돈이라면 신고된 매출과 증빙 자료가 준비돼 있는지 봅니다.
생활에 쓰는 돈이라면 현재 원리금 상환액과 연소득의 관계를 먼저 계산합니다.
앞으로 주택 관련 대출 계획이 있다면 그 심사에 무엇이 잡히는지 확인합니다.

한도가 더 나온다는 이유만으로 자격을 바꾸면 용도 제한과 짧은 만기가 함께 따라옵니다. 두 대출은 서로 다른 질문에 답하는 상품이므로, 지금 필요한 돈이 어느 질문에 속하는지부터 정하는 편이 순서에 맞습니다.