중개보수, 거래 금액 구간이 바뀌면 뛰는 상한액

계약 전에 중개보수를 어림잡아 보는 사람이 많습니다. 대개는 거래금액에 얼마쯤의 요율을 곱해 봅니다. 그런데 요율이 거래금액 구간마다 다르게 정해져 있어서, 값을 조금 올려 잡았을 뿐인데 상한액이 백만원 단위로 뛰는 구간이 있습니다. 반대로 금액이 올라가도 상한액이 그대로 멈춰 있는 구간도 있습니다. 두 구간이 왜 다르게 움직이는지 알면 계약 전에 물어볼 것이 분명해집니다.

1. 거래금액에 요율을 곱하는 구조

중개보수는 거래금액에 그 구간의 요율을 곱해 구합니다.

중개보수 = 거래금액 × 상한요율

식은 단순하지만 먼저 짚어야 할 것이 있습니다.

– 요율의 성격: 정해진 값이 아니라 넘을 수 없는 상한
– 부담하는 쪽: 매도인과 매수인 각각, 한 건의 총액은 두 배

주택 중개보수는 특별시와 광역시, 도의 조례가 정한 요율 한도 안에서 개업공인중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 임대차도 임대인과 임차인 양쪽에서 받습니다.

부가가치세는 중개보수와 별개입니다. 개업공인중개사가 일반과세자라면 협의한 금액에 부가가치세가 더해집니다. 총액을 이야기할 때 이 부분이 빠져 나중에 어긋나는 일이 잦습니다.

지급 시기는 약정으로 정하되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 계약이 무효가 되거나 취소 또는 해제되었다고 해서 중개보수 청구권이 곧바로 사라지지는 않습니다. 다만 그렇게 된 원인이 개업공인중개사의 고의나 과실에 있다면 보수를 받을 수 없습니다.

2. 구간마다 달라지는 상한요율

주택의 상한요율은 거래금액 구간별로 정해져 있고 매매와 임대차가 따로 있습니다. 구간을 나누는 금액 자체가 서로 다릅니다.

♦매매와 교환

– 5천만원 미만: 0.6%, 한도액 25만원
– 5천만원 이상 2억원 미만: 0.5%, 한도액 80만원
– 2억원 이상 9억원 미만: 0.4%
– 9억원 이상 12억원 미만: 0.5%
– 12억원 이상 15억원 미만: 0.6%
– 15억원 이상: 0.7%

♦임대차

– 5천만원 미만: 0.5%, 한도액 20만원
– 5천만원 이상 1억원 미만: 0.4%, 한도액 30만원
– 1억원 이상 6억원 미만: 0.3%
– 6억원 이상 12억원 미만: 0.4%
– 12억원 이상 15억원 미만: 0.5%
– 15억원 이상: 0.6%

두 표를 나란히 놓으면 눈에 띄는 점이 있습니다. 요율이 가장 낮은 구간이 가운데에 있고 양쪽 끝으로 갈수록 올라갑니다. 매매는 2억원에서 9억원 사이가, 임대차는 1억원에서 6억원 사이가 가장 낮습니다.

또 하나는 앞의 두 구간에만 한도액이 붙어 있다는 점입니다. 이 한도액이 낮은 구간의 움직임을 완전히 다르게 만듭니다.

3. 한도액이 이어 주는 낮은 구간

한도액은 요율로 계산한 값이 그 금액을 넘지 못하게 막는 뚜껑입니다. 뚜껑이 언제부터 닫히는지는 나눗셈으로 나옵니다.

한도액이 걸리기 시작하는 금액 = 한도액 ÷ 상한요율

매매의 첫 구간을 넣어 보겠습니다. 25만원을 0.6%로 나눈 값은 약 4,167만원입니다. 그 위로는 거래금액이 4,500만원이든 4,900만원이든 상한이 25만원에서 멈춥니다.

거래금액이 5천만원이 되면 요율이 0.5%로 내려가고, 5천만원에 0.5%를 곱한 값은 다시 25만원입니다. 요율이 낮아진 만큼 금액이 커져서 결과가 그대로 이어집니다.

다음 경계도 같습니다. 80만원을 0.5%로 나누면 1억6,000만원이고 그 위로는 상한이 80만원에서 멈춥니다. 거래금액이 2억원이 되어 요율이 0.4%로 내려가면 계산값은 다시 80만원입니다.

임대차도 같은 방식으로 맞춰져 있습니다. 20만원을 0.5%로 나누면 4,000만원이고, 5천만원에 0.4%를 곱하면 20만원입니다.

낮은 구간에서 경계를 넘어도 금액이 튀지 않는 이유가 여기에 있습니다. 한도액이 다음 구간의 시작값과 정확히 맞물려 있기 때문입니다.

4. 억 단위 경계에서 뛰는 금액

한도액은 앞의 두 구간에만 있습니다. 그 위 구간에는 뚜껑이 없고 요율만 바뀝니다. 요율이 올라가는 방향이라 경계에서 금액이 위로 뜁니다.

매매의 첫 경계를 보겠습니다.

8억9,000만원 × 0.4% = 356만원
9억원 × 0.5% = 450만원

거래금액은 1,000만원 올랐는데 상한액은 94만원 올랐습니다. 매도인과 매수인이 각각 부담하므로 거래 전체로는 188만원 차이가 됩니다.

다음 경계에서는 폭이 더 커집니다.

11억9,000만원 × 0.5% = 595만원
12억원 × 0.6% = 720만원

15억원 경계도 마찬가지입니다. 14억9,000만원의 상한은 894만원이지만 15억원이 되면 1,050만원입니다. 한쪽 당사자 기준으로 156만원 차이입니다.

임대차에도 같은 계단이 있습니다. 보증금 5억9,000만원의 상한은 177만원이지만 6억원이 되면 240만원이 됩니다.

두 구간대의 움직임이 갈리는 이유는 요율이 향하는 방향에 있습니다. 낮은 쪽은 경계를 넘을 때 요율이 내려가므로 금액이 커진 만큼을 요율이 상쇄합니다. 높은 쪽은 경계를 넘을 때 요율이 올라가므로 커진 금액과 오른 요율이 같은 방향으로 곱해집니다. 한도액이라는 뚜껑이 없으면 그 곱이 그대로 계단이 됩니다.

여기서 잊지 말아야 할 것은 이 값이 상한이라는 점입니다. 경계를 갓 넘긴 거래에서 계단만큼을 그대로 청구하면 바로 아래 거래보다 훨씬 큰 금액이 되므로, 이 구간에서는 협의로 조정되는 경우가 적지 않습니다. 표에 적힌 값과 실제 지급액이 같다고 미리 단정할 필요는 없습니다.

5. 월세를 환산해 정하는 거래금액

전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 월세는 보증금과 매달 내는 차임을 하나의 금액으로 합쳐야 구간을 정할 수 있습니다.

임대차 거래금액 = 보증금 + 월차임 × 100

다만 이렇게 계산한 값이 5천만원에 못 미치면 곱하는 수가 달라집니다. 이때는 월차임에 70을 곱해 다시 계산합니다.

보증금 3,000만원에 월세 50만원인 계약을 넣어 보겠습니다. 50만원에 100을 곱하면 5,000만원이고 보증금을 더하면 8,000만원입니다. 5천만원 이상이므로 그대로 씁니다. 이 금액은 임대차의 두 번째 구간이라 요율이 0.4%, 한도액이 30만원입니다. 8,000만원에 0.4%를 곱하면 32만원이지만 한도액에 걸려 30만원이 상한이 됩니다.

보증금 1,000만원에 월세 30만원이라면 결과가 다릅니다. 100을 곱한 값은 4,000만원으로 5천만원에 못 미치므로 70으로 다시 계산합니다. 30만원에 70을 곱한 2,100만원에 보증금을 더하면 3,100만원이고, 여기에 0.5%를 곱하면 15만5,000원입니다.

거래금액을 정하는 방식이 따로 있는 경우도 있습니다. 분양권은 계약금과 중도금처럼 거래 당시까지 실제로 납입한 금액에 프리미엄을 더한 값이 거래금액이 됩니다. 교환은 교환 대상 물건 가운데 금액이 큰 쪽을 기준으로 삼습니다. 같은 물건을 두고 매매와 임대차가 함께 이뤄지면 매매 기준을 적용합니다.

계산 순서는 다음과 같이 정리됩니다.

1) 전세는 보증금, 월세는 환산식으로 거래금액을 먼저 구합니다.
2) 그 금액이 어느 구간에 들어가는지 확인합니다.
3) 구간의 상한요율을 곱하고 한도액이 있으면 함께 비교합니다.
4) 두 값 가운데 작은 쪽을 상한으로 잡습니다.

6. 주택이 아닌 대상과 계약 전 합의

지금까지의 요율표는 주택과 그 부속토지에 적용됩니다. 상가와 토지, 공장처럼 주택이 아닌 대상은 구간을 나누지 않고 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.

오피스텔은 그 사이에 있습니다. 전용면적이 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매와 교환에 0.5%, 임대차에 0.4%의 상한요율이 적용됩니다. 이 요건을 벗어난 오피스텔은 주택 외 대상과 같이 0.9% 이내에서 협의합니다.

주택 외 대상에는 구간도 한도액도 없으므로 앞에서 본 계단이 생기지 않습니다. 대신 처음부터 끝까지 협의로 정해지는 폭이 넓습니다.

정리하면 계약 전에 확인할 것은 세 가지입니다. 거래금액이 어느 구간에 들어가는지, 그 구간의 상한이 얼마인지, 그리고 실제로 지급할 금액을 얼마로 합의했는지입니다. 합의한 금액은 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 적어 두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.

거래금액이 구간 경계에 가까울수록 이 대화를 미리 해 두는 값이 커집니다. 경계 하나를 넘는 순간 상한이 백만원 단위로 달라지는데, 그 차이는 중개에 들인 일이 늘어나서 생긴 것이 아니라 표가 그렇게 나뉘어 있어서 생긴 것이기 때문입니다.