주택임대소득 2천만원 기준과 분리과세 선택
전세나 월세를 놓고 있으면 2천만원이라는 숫자를 어디선가 듣게 됩니다. 그 아래면 세금이 없다고 알고 있는 경우가 많은데 지금은 그렇지 않습니다. 그리고 세법에는 2천만원이 두 군데 나오는데 각각 재는 대상이 다릅니다. 이 둘을 섞으면 계산이 어긋납니다. 무엇이 어디에 걸리는지 정리하겠습니다.
1. 임대소득이 세금이 되는 지점
주택을 빌려주고 받는 돈은 사업소득으로 봅니다. 사업자등록을 했든 안 했든 소득의 성격이 그렇습니다.
다만 모든 임대소득에 같은 방식으로 세금이 붙는 것은 아닙니다. 소득이 놓이는 자리는 셋으로 갈립니다.
- 비과세: 법이 비과세로 정한 경우
- 분리과세 선택: 과세 대상이지만 계산 방식을 고를 수 있는 경우
- 종합과세: 다른 소득과 합산해 계산하는 경우
한때는 임대수입이 2천만원 이하면 아예 비과세였습니다. 그러나 그 조항은 2018년 12월 31일 이전 과세기간에 적용되던 것이고 지금은 그렇지 않습니다.
제도가 바뀐 방향을 보면 이해가 쉽습니다. 임대소득을 과세 대상 안으로 들여놓되 소액인 경우에는 계산을 간단히 할 수 있게 열어 준 것입니다. 세금을 물리지 않겠다는 것에서 부담을 낮춰 주겠다는 것으로 성격이 옮겨 갔습니다.
지금 2천만원 이하가 뜻하는 것은 세금이 없다는 것이 아니라 계산 방식을 고를 수 있다는 것입니다. 오래된 정보를 그대로 알고 있다가 신고를 놓치는 경우가 여기서 생깁니다.
2. 비과세로 남는 경우
여전히 비과세인 경우가 있습니다. 주택 수가 기준입니다.
한 채만 가지고 있으면서 그 주택을 임대해 얻는 소득은 원칙적으로 비과세입니다. 살 집 한 채를 놓고 사정이 있어 세를 준 경우까지 과세하지는 않겠다는 취지입니다.
여기에 두 가지 예외가 붙습니다. 기준시가가 12억원을 넘는 주택의 임대소득은 비과세에서 빠집니다. 국외에 있는 주택의 임대소득도 빠집니다.
주의할 점은 이 비과세가 월세에 대한 것이라는 사실입니다. 보증금만 받는 전세는 별도의 셈법을 따르고, 주택 수가 늘면 보증금도 수입으로 환산해 잡히는 구조가 있습니다.
공동으로 소유한 주택은 셈이 또 달라집니다. 지분으로 나눠 가진 경우 누구의 주택으로 볼 것인지에 관한 별도 기준이 있으며, 지분 비율과 그 주택에서 나오는 수입의 크기에 따라 판단이 갈립니다. 가족과 함께 물려받은 주택이 있으면 이 부분을 먼저 확인해야 합니다.
주택 수를 셀 때는 본인 것만 보지 않습니다. 부부가 각각 한 채씩 가지고 있으면 합산해서 봅니다. 한 채씩이니 각자 비과세라고 생각하면 어긋납니다.
3. 두 개의 2천만원
여기가 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 세법에 2천만원이 두 번 나오는데 재는 대상이 다릅니다.
총수입금액 2천만원
분리과세를 선택할 수 있는지를 가르는 기준입니다. 그해에 임대로 받은 돈의 합계를 봅니다.
이 금액 이하면 분리과세와 종합과세 중에서 고를 수 있습니다. 넘으면 선택권이 없고 종합과세로 갑니다. 다른 소득과 합쳐 누진세율을 적용받는 것입니다.
부부가 각각 임대를 하고 있다면 이 판단도 합쳐서 봅니다. 주택 수를 합산하는 것과 같은 취지이며, 각자 2천만원 아래라고 안심하기 전에 확인이 필요합니다.
여기서 보는 것은 임대수입뿐입니다. 근로소득이나 사업소득이 아무리 많아도 이 판단에는 들어오지 않습니다.
종합소득금액 2천만원
분리과세를 선택했을 때 추가 공제를 받을 수 있는지를 가르는 기준입니다. 임대소득만이 아니라 그해의 종합소득금액 전체를 봅니다.
이 금액 이하일 때만 추가 공제가 붙습니다. 근로소득이 있는 사람이 부업으로 임대를 하는 경우, 임대수입은 적어도 여기에 걸려 공제를 못 받는 일이 자주 생깁니다.
정리하면 앞의 기준은 문을 여는 조건이고 뒤의 기준은 그 안에서 받는 혜택의 조건입니다. 문은 열렸는데 혜택은 못 받는 경우가 생기는 이유입니다.
같은 숫자를 쓰지만 하나는 임대수입만 보고 다른 하나는 소득 전체를 봅니다. 임대수입이 1천만원인 직장인이 “2천만원 아래니까 공제 다 받겠지”라고 생각했다가 어긋나는 지점입니다.
4. 분리과세로 계산하면
분리과세를 고르면 임대소득을 따로 떼어 계산합니다.
사업소득금액 = 총수입금액 – 필요경비
필요경비는 실제로 쓴 돈을 증빙하는 대신 총수입금액의 일정 비율로 인정합니다. 일반적인 경우 100분의 50입니다.
여기에 종합소득금액이 2천만원 이하이면 추가 공제가 붙습니다. 일반적인 경우 200만원입니다.
분리과세 세액 = (총수입금액 × 50% – 200만원) × 14%
세율은 100분의 14입니다. 종합과세로 갔을 때 적용될 누진세율과 비교되는 지점이 여기입니다.
필요경비를 비율로 인정한다는 것은 실제 지출을 따지지 않는다는 뜻입니다. 수선비나 이자를 많이 쓴 해라도 정해진 비율만 빼며, 반대로 거의 쓰지 않았어도 같은 비율을 뺍니다. 계산이 간단해지는 대신 실제와 어긋날 수 있는 구조입니다.
이 식에서 보이듯 총수입금액이 작으면 필요경비와 공제를 빼고 나서 남는 금액이 0이 되기도 합니다. 그 경우 분리과세 세액은 0입니다. 다만 세액이 0인 것과 신고 의무가 없는 것은 다릅니다.
5. 등록한 임대주택의 차이
법은 요건을 갖춰 등록한 임대주택에 더 유리한 기준을 적용합니다.
일반적인 경우는 다음과 같습니다.
- 필요경비율: 총수입금액의 100분의 50
- 추가 공제: 200만원
- 공제 요건: 종합소득금액 2천만원 이하
요건을 갖춘 임대주택은 다음과 같습니다.
- 필요경비율: 총수입금액의 100분의 60
- 추가 공제: 400만원
- 공제 요건: 종합소득금액 2천만원 이하
차이가 작아 보이지만 두 가지가 함께 움직이므로 과세 대상 금액이 꽤 줄어듭니다. 여기에 세액을 감면하는 별도 규정이 적용되는 경우도 있습니다.
다만 유리한 기준에는 의무가 따라옵니다. 법은 요건을 채우지 못하게 되면 덜 낸 세액을 다시 내도록 정하고 있습니다. 등록만 해 두고 임대 기간이나 임대료 인상 제한 같은 조건을 지키지 않으면 나중에 되돌려 놓아야 한다는 뜻입니다.
세액을 감면하는 규정이 적용되면 위 식으로 나온 금액에서 감면액을 다시 뺍니다. 감면 요건은 임대주택의 유형과 임대 기간에 따라 정해지므로 등록 여부만으로 정해지지 않습니다.
6. 어느 쪽이 유리한가
선택권이 있을 때 무엇을 봐야 하는지가 실질적인 문제입니다.
기준은 다른 소득의 크기입니다. 다른 소득이 많아 높은 누진세율 구간에 있다면 임대소득을 거기에 얹는 것보다 따로 떼어 낮은 세율을 적용받는 편이 유리합니다.
한 해만 보고 정하지 않는 것도 방법입니다. 선택은 해마다 하는 것이므로 소득 구성이 바뀌면 다음 해에 다른 쪽을 고를 수 있습니다. 올해 유리했던 선택이 내년에도 유리하리라는 보장은 없습니다.
반대로 다른 소득이 적어 낮은 구간에 있다면 종합과세가 나을 수 있습니다. 종합과세로 가면 각종 소득공제와 세액공제를 적용받을 여지가 생기기 때문입니다.
임대소득이 손실인 경우도 종합과세 쪽을 봐야 합니다. 분리과세는 그 소득만 떼어 계산하므로 다른 소득과 상계할 여지가 없습니다.
한 가지 더 볼 것은 세금 바깥의 영향입니다. 소득이 잡히면 건강보험료 산정에 반영될 수 있고 피부양자 자격에도 영향이 갑니다. 세액만 비교해서 정하면 전체 부담을 놓칠 수 있습니다.
7. 챙길 것
신고 시기부터 확인합니다. 종합소득세 신고 기간에 함께 신고하며, 분리과세를 선택하는 것도 그 신고에서 합니다. 선택은 신고할 때 하는 것이지 미리 신청해 두는 것이 아닙니다.
수입 금액을 정확히 파악해 두어야 합니다. 월세는 받은 금액이 그대로 잡히고, 보증금이 있으면 별도로 환산된 금액이 더해질 수 있습니다. 임대차 계약서와 입금 내역을 연 단위로 정리해 두면 이 계산이 쉬워집니다.
세액이 0으로 나오더라도 신고는 별개입니다. 계산 결과와 신고 의무를 같은 것으로 보면 가산세를 만날 수 있습니다.
사업자등록 여부도 확인합니다. 임대소득이 과세 대상이면 사업자등록 의무가 따라붙고, 등록하지 않으면 별도의 가산세가 붙는 구조가 있습니다. 세액이 크지 않더라도 등록을 미루면 그쪽에서 부담이 생깁니다.
주택 수가 바뀐 해는 특히 주의합니다. 연중에 한 채를 더 사거나 팔았다면 비과세 판단과 보증금 환산이 함께 달라집니다.
계산이 애매하면 두 방식으로 각각 산출해 비교해 보는 것이 가장 확실합니다. 신고 프로그램에서 두 결과를 모두 확인할 수 있으므로, 짐작으로 고르는 것보다 숫자를 보고 정하는 편이 낫습니다.
마지막으로 이 글이 다루는 것은 보유하며 빌려주는 동안의 세금입니다. 팔 때 붙는 세금은 다른 문제이고, 임대 기간에 무엇을 했는지가 그 계산에 영향을 주기도 합니다. 임대를 시작할 때 그 뒤까지 함께 놓고 보는 편이 낫습니다.
