다가구 주택 전세, 앞선 세입자 보증금에 밀리는 순위

같은 빌라라도 다가구주택과 다세대주택은 보증금을 지키는 구조가 전혀 다릅니다. 다세대는 호실마다 등기가 따로 있어 내 집만 보면 되지만, 다가구는 건물 전체가 하나의 등기여서 다른 호실 세입자들의 보증금이 내 순위에 직접 영향을 줍니다. 등기부만 열어 봐서는 그 금액이 보이지 않는다는 점이 이 구조를 위험하게 만듭니다. 무엇이 다르고 어떻게 확인해야 하는지 정리하겠습니다.

건물 외관으로는 구분되지 않습니다. 같은 골목에 나란히 선 두 건물이 하나는 다가구이고 하나는 다세대인 경우가 흔하고, 층수나 세대 수로도 갈리지 않습니다. 그래서 계약하려는 집이 어느 쪽인지는 반드시 서류로 확인해야 합니다.

1. 다가구와 다세대를 가르는 것

이름이 비슷해 헷갈리지만 법적으로는 완전히 다른 건물입니다.

다세대주택은 각 호실이 독립된 소유권을 갖습니다. 호실마다 등기부가 따로 있고 소유자도 각각 다를 수 있습니다. 아파트와 같은 구조여서 흔히 빌라라고 부르는 건물 대부분이 여기 해당합니다.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권입니다. 호실이 여럿이어도 등기부는 한 장이고 소유자는 한 사람입니다. 세입자들은 각자 계약을 맺었지만 법적으로는 같은 부동산을 나눠 쓰는 관계입니다.

구분하는 방법은 등기부를 보는 것입니다. 등기사항전부증명서를 뗐을 때 특정 호실이 표제부에 나타나면 다세대이고, 건물 전체만 나오고 호실 구분이 없으면 다가구입니다. 건축물대장에서도 확인할 수 있습니다.

근린생활시설로 등록된 층에 사는 경우도 조심해야 합니다. 건축물대장에 주택이 아닌 용도로 되어 있으면 주택임대차보호법의 보호를 받는지부터 다투게 됩니다. 실제로 주거로 쓰고 있다면 보호 대상이 될 수 있지만, 처음부터 다툼의 여지를 안고 시작하는 셈입니다.

계약서에 적힌 주소 형식으로 짐작하는 방법도 있습니다. 다세대는 동과 호수가 등기부상 표시로 존재하지만, 다가구의 호수는 사실상 편의를 위한 표시입니다.

2. 하나의 등기 아래 여러 세입자

다가구주택에서 문제가 생기는 지점은 여기입니다.

건물이 경매로 넘어가면 낙찰 대금 하나를 놓고 모든 권리자가 순서대로 나눠 갖습니다. 근저당권자와 세입자들이 같은 줄에 섭니다.

세입자들 사이의 순서는 각자의 대항요건과 확정일자를 갖춘 날로 정해집니다. 먼저 들어와 먼저 갖춘 사람이 앞서고, 나중에 들어온 사람은 뒤에 섭니다.

이 줄에서 앞선 사람들이 보증금을 다 받아 가고 나면 남은 금액만 뒤로 넘어옵니다. 낙찰가가 전체 보증금 합계에 못 미치면 뒤쪽 세입자는 받지 못하는 몫이 생깁니다.

같은 건물의 다른 호실 세입자가 얼마를 넣고 언제 들어왔는지가 내 보증금의 안전을 좌우한다는 뜻입니다. 다세대라면 신경 쓸 일이 없는 요소입니다.

3. 등기부에 보이지 않는 금액

가장 큰 문제는 앞선 세입자들의 보증금이 등기부에 나타나지 않는다는 점입니다.

근저당권은 을구에 금액과 함께 기재되므로 얼마가 앞서 있는지 확인할 수 있습니다. 그런데 세입자의 보증금은 등기하지 않습니다. 전입신고와 확정일자로 권리를 얻을 뿐 등기부에는 기록이 남지 않습니다.

그래서 등기부만 보고 근저당이 없다며 안심하는 일이 벌어집니다. 근저당은 없어도 앞선 세입자들의 보증금 합계가 건물 값에 육박할 수 있습니다.

앞선 보증금을 확인하는 경로

확인하는 방법이 없는 것은 아닙니다.

• 확정일자 부여 현황: 주민센터에서 그 건물의 확정일자 내역을 열람
• 전입세대 확인서: 그 건물에 전입한 세대의 현황을 확인
• 임대인 고지: 계약 전에 선순위 보증금 현황을 서면으로 받기

앞의 두 가지는 임차인이나 임차하려는 사람이 일정한 요건 아래 열람할 수 있습니다. 세 번째는 집주인의 협조가 필요하지만, 응하지 않으면 그 자체가 판단 근거가 됩니다.

반대로 이 구조가 유리하게 작용하는 경우도 있습니다. 일찍 들어온 세입자는 나중에 들어온 세입자보다 앞서므로, 오래 산 세입자일수록 순위가 안전합니다. 같은 건물이라도 입주 시기에 따라 위험이 전혀 다르다는 뜻입니다.

4. 위험을 계산하는 방법

확인한 금액을 넣어 계산하면 대략의 위치가 나옵니다.

앞선 채권 합계 = 선순위 근저당 채권최고액 + 나보다 앞선 세입자들의 보증금 합계

부담률 = (앞선 채권 합계 + 내 보증금) ÷ 예상 낙찰가

다가구에서는 두 번째 항목이 크기 때문에 결과가 크게 달라집니다. 근저당이 전혀 없어도 앞선 보증금만으로 부담률이 위험 구간에 닿는 경우가 흔합니다.

예상 낙찰가는 시세보다 낮게 잡아야 합니다. 다가구주택은 세입자가 여럿이라 명도에 시간이 걸리고, 그만큼 낙찰가가 눌리는 경향이 있습니다.

계산에서 빠뜨리기 쉬운 것

같은 날 확정일자를 받은 세입자들은 같은 순위입니다. 그 경우 각자의 보증금 비율대로 나눠 받으므로, 앞선 사람이 전액을 가져가고 나만 남는 구조는 아닙니다.

건물에 딸린 토지의 소유 관계도 봐야 합니다. 건물과 토지의 소유자가 다르면 낙찰 대금에서 토지 몫이 빠지므로 세입자에게 돌아올 금액이 줄어듭니다.

명도 지연도 낙찰가를 누르는 요인입니다. 세대가 많으면 낙찰자가 모든 세입자를 내보내는 데 시간과 비용이 들고, 그 부담을 입찰가에 미리 반영합니다. 결과적으로 세입자들이 나눠 가질 재원 자체가 줄어듭니다.

5. 소액임차인 보호의 한계

보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받을 수 있는 장치가 있습니다.

다만 이 보호에는 두 가지 제약이 있습니다.

첫째, 받는 금액이 보증금 전액이 아니라 정해진 한도까지입니다. 보증금 대부분은 여전히 순위에 따라 결정됩니다.

둘째, 같은 건물에 소액임차인이 여럿이면 그들끼리도 나눠야 합니다. 최우선변제로 배정되는 총액에 상한이 있어서, 해당자가 많으면 각자 받는 금액이 줄어듭니다. 다가구주택은 세대가 많아 이 상황이 실제로 자주 발생합니다.

셋째, 기준 금액은 지역에 따라 다르고 근저당이 설정된 시점의 기준을 적용합니다. 지금 기준으로 소액임차인에 해당해도 오래된 근저당이 있으면 그 당시 기준으로 판단되어 대상에서 빠질 수 있습니다.

세 번째 제약과 관련해 하나 더 있습니다. 최우선변제를 받으려면 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구도 해야 합니다. 자격이 있어도 절차를 밟지 않으면 배당에서 빠지므로, 경매가 진행되면 통지를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

6. 계약 전에 확인할 순서

다가구주택을 계약하려면 확인 항목이 다세대보다 많습니다.

먼저 건축물대장과 등기부로 다가구인지 확정합니다. 중개사가 빌라라고만 설명하는 경우가 있으므로 서류로 봐야 합니다.

다음으로 등기부 을구에서 근저당 채권최고액을 확인합니다. 여기까지는 다세대와 같습니다.

그다음 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서로 앞선 세입자들의 규모를 파악합니다. 이 단계가 다가구에서만 추가되는 부분이고 가장 중요합니다.

중개사에게 선순위 보증금 확인을 요청하는 것도 방법입니다. 공인중개사는 중개 대상물의 권리관계를 확인해 설명할 의무가 있고, 그 내용을 확인설명서에 적습니다. 설명이 부실했다면 나중에 책임을 물을 근거가 됩니다.

마지막으로 그 건물의 세대 수와 각 호실의 대략적인 보증금 수준을 보고 합계를 추정합니다. 정확한 금액을 못 얻더라도 세대 수와 시세만으로 대략의 규모는 나옵니다.

7. 계약을 진행할 때의 대비

확인 결과가 나쁘지 않아 진행하기로 했다면 몇 가지를 계약에 담아 두는 편이 낫습니다.

선순위 보증금 현황을 특약으로 명시하고, 그 내용이 사실과 다를 경우 계약을 해제할 수 있도록 정해 둡니다. 집주인이 고지한 금액이 실제와 다르면 근거가 됩니다.

잔금일까지 새로운 근저당이나 임대차를 설정하지 않는다는 조항도 넣습니다. 잔금과 전입신고 사이의 시차를 노린 사례가 있기 때문입니다.

전세권 설정을 요구해 보는 방법도 있습니다. 전세권은 등기이므로 설정 시점에 순위가 확정되고 등기부에 드러납니다. 다만 집주인의 동의가 필요하고 다가구주택에서는 거절되는 경우가 많습니다.

보증금 반환 보증 가입이 가능한지도 확인합니다. 다가구주택은 선순위 보증금 규모에 따라 가입이 거절되기도 하는데, 거절 사유 자체가 그 건물의 위험도를 알려 주는 신호입니다.

계약 후에도 한 번 더 확인해 두면 좋습니다. 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 확정일자 부여 현황을 다시 열람하면 내 순위가 실제로 어디쯤인지 기록으로 남습니다. 나중에 문제가 생겼을 때 그 시점의 상황을 증명할 자료가 됩니다.

정리하면 다가구주택의 위험은 정보가 등기부에 없다는 데서 나옵니다. 보이지 않는 금액을 따로 확인하지 않으면 판단할 근거가 없고, 확인을 거절당한다면 그 사실이 이미 답이 됩니다.